Ввод частного дома в эксплуатацию: приёмка, техпаспорт, регистрация права

Ввод в эксплуатацию ИЖС не выше двух этажей, построенного по эскизу вне зон повышенной сейсмической, селевой, оползневой и лавинной опасности, владелец делает сам: подписывает акт приёмки по утверждённой форме, а до этого регистрирует исполнительную геодезическую съёмку в градостроительном кадастре. Затем акт подают через Госкорпорацию «Правительство для граждан». Акимат за один рабочий день сверяет его и ставит на учёт, после чего регистрируют право собственности на дом.

Комиссий и приёмки с участием госорганов для такого дома нет. Отдельно заказывать государственное техническое обследование тоже не нужно: сведения о новом доме вносят в кадастр по данным акта. Ниже — порядок по Строительному кодексу 2026 года и приказам к нему, требования к готовности дома и случаи, когда самостоятельная приёмка не применяется. Разрешительные документы до стройки разобраны в статье документы для строительства дома.

Какие документы действуют с 1 июля 2026 года

С 1 июля 2026 года действует Строительный кодекс РК № 253-VIII. Он заменил закон об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности 2001 года и закон об индивидуальном жилищном строительстве 1994 года. Порядок приёмки детализируют два приказа:

• Правила организации застройки и прохождения разрешительных процедур (приказ № 265) — они заменили прежние правила № 750;
• Правила приёмки и форма акта приёмки заказчиком самостоятельно (приказ от 20.03.2026 № 123).

Если вам попадаются инструкции со ссылками на «закон об архитектурной деятельности» или на правила № 750, они устарели.

Кто может принять дом самостоятельно

Статья 133 Кодекса разрешает заказчику самостоятельно принимать объекты, перечисленные в пункте 4 статьи 98, то есть то, что можно строить по эскизу без проектно-сметной документации. Для жилья это индивидуальный дом не выше двух этажей, который строят по эскизу по согласованию с акиматом, «кроме строительства в районах (зонах) повышенной сейсмической опасности в соответствии с картами сейсмического микрозонирования, а также картами селевой, оползневой и лавинной опасностей и рисков». До 1 января 2030 года эта норма действует в редакции переходных положений (статья 147) с добавкой «при их наличии»: исключение привязано к картам там, где они составлены.

Самостоятельная приёмка не применяется:

• к индивидуальным жилым домам выше двух этажей (статья 133, пункт 3);
• к объектам, построенным с участием государственных инвестиций;
• если строительство ущемляет права других граждан или противоречит государственным, общественным или частным интересам (пункт 2).

Для таких домов действует общий порядок статьи 134: приёмка от подрядчика с участием технического надзора и авторского сопровождения, декларации и заключения о качестве работ. Попадает ли участок в такую зону, уточняйте в акимате при получении исходных материалов и согласовании эскиза.

Когда дом считается готовым

Кодекс (статья 130, пункт 4) говорит, что индивидуальные жилые дома «принимаются в эксплуатацию в соответствии с настоящим Кодексом после выполнения всех строительно-монтажных работ и благоустройства отведенного земельного участка». Что такое полная готовность, раскрывает пункт 53 Правил № 265:

• установлены входная дверь и окна;
• стены и потолки оштукатурены и выровнены, чистовая отделка не обязательна;
• выполнена стяжка под пол, без чистого покрытия;
• разведены электрокабели, установлены распределительные автоматы;
• водопроводные и канализационные трубы доведены до мест установки приборов с запорной арматурой и заглушками;
• установлены приборы учёта коммунальных услуг, отопительные приборы и подоконные доски;
• дом подключён к источникам инженерного обеспечения и коммунальных услуг;
• выполнены благоустройство и озеленение участка, отведённого под строительство.

Сантехника, плиты, обои и чистовые полы для этой стадии не требуются. Как подвести к дому сети, разобрано в статьях про электричество, водопровод и газ.

Какие документы нужны для приёмки

Пункт 3 Правил, утверждённых приказом № 123, перечисляет обязательный комплект:

1. архитектурно-планировочное задание от местного исполнительного органа;
2. технические условия — если дом подключали к сетям или увеличивали нагрузку;
3. эскиз (эскизный проект), согласованный с акиматом;
4. исполнительная геодезическая съёмка фактического положения здания и инженерных сетей.

Если дом строил подрядчик, приёмку начинают после его письменного извещения о готовности (пункт 4). При приёмке владелец проверяет соблюдение требований эскиза, исходных материалов и действующих нормативно-технических документов. Если строил подрядчик, он проверяет ещё и соответствие работ, материалов и оборудования эскизу и государственным нормативам (пункт 5).

Порядок ввода в эксплуатацию дома

Шаг 1. Исполнительная съёмка

Геодезист снимает фактическое положение дома и сетей на участке. Съёмку направляют в государственный градостроительный кадастр для регистрации в автоматизированной системе — до утверждения акта (пункт 6 приказа № 123, пункт 55 Правил № 265). Дальше акт подают вместе с этой съёмкой.

Шаг 2. Акт приёмки

Акт оформляют по форме приложения 2 к приказу № 123. В нём указывают объект и адрес, кто строил (сам владелец или подрядчик с номером лицензии), виды работ, основание строительства, кем разработан и согласован эскиз, сроки работ, технические характеристики дома и решение о приёмке. Дата подписания акта — это дата ввода дома в эксплуатацию (пункт 7 приказа, пункт 6 статьи 132 Кодекса).

Шаг 3. Подача и учёт

Утверждённый акт с исполнительной съёмкой подают в Госкорпорацию. По пункту 57 Правил № 265 она в течение одного дня передаёт документы в местный исполнительный орган. Тот в течение одного рабочего дня сверяет соблюдение разрешительных процедур, учитывает акт в системе градостроительного кадастра и письменно сообщает регистрирующему органу, есть нарушения или нет.

Шаг 4. Регистрация права собственности

Пункт 56 Правил № 265 называет основанием для регистрации «утвержденный акт приемки строительного объекта в эксплуатацию, прошедший учет в местном исполнительном органе». Приказ № 123 говорит прямо: «Акт является исключительным исходным документом при регистрации имущественного права на строительный объект». Срок государственной регистрации прав по пункту 1 статьи 23 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» — 3 рабочих дня.

Техпаспорт: нужен ли он новому дому

Статья 18 Закона № 310 устанавливает: «Государственное техническое обследование недвижимого имущества вновь созданного недвижимого имущества не осуществляется и кадастровый паспорт объекта недвижимости не оформляется». Технические и идентификационные сведения о доме вносят в правовой кадастр по данным акта, учтённого акиматом. На сайте Госкорпорации (просмотрено 21.10.2026) это сформулировано как одна услуга: оформить акт и заказать внесение сведений о доме в правовой кадастр.

При этом поставщики сетей в своих перечнях документов до сих пор просят «технический паспорт» — например, Алматы Су для договора на воду и QazaqGaz Aimaq для техусловий на газ. По приказу № 156 о правовом кадастре кадастровый паспорт с заключением о расхождениях можно заказать отдельно после технического обследования: для ИЖС он готов на пятый рабочий день, услуга платная. Внесение сведений о новом доме по пункту 5 того же приказа занимает один рабочий день. Если вы не согласны с данными, перенесёнными из акта, статья 18 Закона № 310 позволяет запросить проверку расхождений. Перед тем как заказывать паспорт, уточните у поставщика, примет ли он вместо техпаспорта сведения из правового кадастра.

Если дом строил подрядчик

Самостоятельная приёмка не значит, что подрядчик выпадает из процедуры. Он письменно извещает о готовности, а в акте указывают его наименование, ответственное лицо и номер лицензии. В акт также вносят сведения о мерах взрывобезопасности, пожарной безопасности и охраны окружающей среды. Проверить соответствие работ эскизу владелец обязан сам, поэтому до подписания стоит пройти дом с эскизом в руках: этажность, габариты, положение на участке, окна, сети.

Частые ошибки

• Подписывать акт до регистрации исполнительной съёмки. Съёмку направляют до утверждения акта.
• Принимать самостоятельно дом выше двух этажей или дом в зоне повышенной сейсмической, селевой, оползневой или лавинной опасности. Для них порядок другой.
• Вводить недостроенный дом без окон, штукатурки, разводки, подключения к сетям или благоустройства участка. Это не соответствует понятию полной готовности.
• Ориентироваться на старые инструкции по закону 2001 года и правилам № 750.

Ввод в эксплуатацию дома — последний шаг стройки, и именно с акта начинается юридическая жизнь дома: регистрация, договоры с поставщиками, продажа, залог. Сохраните акт, исполнительную съёмку и согласованный эскиз в одном комплекте. Если же ваш случай подпадает под общий порядок статьи 134 (дом выше двух этажей или участок в зоне повышенной сейсмической, селевой, оползневой или лавинной опасности), ввод в эксплуатацию ИЖС потребует больше документов: подрядчик, технический надзор и авторское сопровождение в течение трёх рабочих дней по запросу заказчика представляют декларацию о соответствии и заключения о качестве работ и соответствии их проекту.

---

Что сделать дальше. Если стройка ещё не начата, проверьте документы для строительства дома и технические условия. Если покупаете готовый дом, пригодится проверка участка перед покупкой и разбор ИЖС и ЛПХ.